SOBRE LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES:
ESTE ES UNA ARTICULO DE LA PAGINA WEB DE MI PARCELA, AUTOR INDICA
Con la actual situación inmobiliaria, puede ser normal que un inmueble se venda por un valor inferior al que utiliza Hacienda para liquidar el ITP.
Comprobación de valores. Tras adquirir un inmueble a muy buen precio, ahora la Administración autonómica le notifica que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se ha declarado por un valor inferior al real, exigiéndole el pago de la diferencia. Ello es debido a que Hacienda utiliza unos baremos para valorar los inmuebles que, con la actual crisis económica, pueden dar lugar a valores superiores a los de mercado. ¿Cómo debe reaccionar ante esta situación? Primero, recurso. Verifique que en la notificación enviada, Hacienda le indica todos los parámetros utilizados para justificar el nuevo valor asignado al inmueble. Como seguramente serán incompletos, presente un recurso de reposición, en los siguientes términos:
1º.- Que no le han notificado todos los parámetros utilizados por la Administración para valorar el inmueble
2º .-Que no se indica quién ha realizado la valoración (los peritos de la Administración deben tener la titulación adecuada para realizarla).
Indique expresamente que, en caso de que el recurso sea rechazado, se reserva el derecho a solicitar una tasación pericial contradictoria.
Tasación. Si le deniegan el recurso ( o realmente no puede interponerlo porque Hacienda le ha notificado correctamente la liquidación, con todos los datos necesarios), todavía podrá impugnar la comprobación de valores (siempre que se haya reservado este derecho en el propio recurso inicial).
Solicite entonces una Tasación Pericial Contradictoria:
Hacienda se verá obligada a hacer la valoración mediante dictamen de un perito (si es que la primera valoración no la hizo así).
Usted podrá proponer un perito propio si no está de acuerdo con el dictamen del perito de la Administración. Hacienda aceptará el dictamen de su perito si la diferencia no supera los 120.000 euros ni supone más del 10% de la tasación inicial.
Si no hay acuerdo, se nombra un tercer perito por sorteo. Si el valor asignado por éste supera en más de un 20% al valor declarado, usted deberá hacer frente a sus honorarios. Si la diferencia es menor, el coste del tercer perito lo asumirá Hacienda.
ESTE ES UNA ARTICULO DE LA PAGINA WEB DE MI PARCELA, AUTOR INDICA
La tributacion de las operaciones basicas sobre inmuebles.
Ganancia patrimonial. La venta de un inmueble puede suponer una ganancia patrimonial en el IRPF, que se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de enajenación:
El valor de adquisición es el precio pagado en la compra más todos los gastos inherentes a ésta (por ejemplo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que se liquidó con la adquisición).
Estos importes se actualizan por un coeficiente corrector (ya que la ley entiende que parte de la ganancia patrimonial no debe tributar, al derivarse de la inflación que ha habido desde la fecha de compra hasta la fecha de venta).
El valor de transmisión es el precio recibido por la venta menos todos los gastos asumidos por el vendedor (por ejemplo, la comisión pagada al intermediario que ha intervenido en la venta).
Tipo fijo. La diferencia entre las dos magnitudes anteriores es la ganancia patrimonial obtenida, que tributa al tipo fijo del 18% (tipo que va a aumentar hasta el 21% a partir del año 2010). Apunte. Tenga en cuenta, no obstante, que existen importantes reducciones para inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, que rebajan considerablemente la tributación final.
Impuestos locales
Plusvalía municipal. No obstante, a la hora de facilitar información, no se olvide de otro impuesto que suele pasar más “desapercibido”, y que, si al final debe pagarse, puede provocar quejas de sus clientes (por no haberles informado de su existencia). Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la llamada plusvalía municipal). Aunque no todos los municipios exigen este impuesto (su liquidación es voluntaria), consulte con el Ayuntamiento del municipio en el que está ubicado el inmueble y verifique si, en este caso, existe la obligación de satisfacerlo.
El cálculo se realiza teniendo en cuenta el valor catastral del terreno (no de todo el inmueble).
La ley establece unos tipos máximos que los municipios no pueden sobrepasar (aunque pueden aplicar tipos algo inferiores), por lo que también deberá consultar qué tipos efectivos está aplicando el municipio (muchos de ellos le pueden facilitar un “precálculo” del importe que deberá pagar).
Vea cómo calcular el importe máximo que puede llegar a pagarse según la ley:
• Calcule los años que han pasado desde que se adquirió el inmueble (redondeados por defecto).
• Por cada uno de estos años, se aplica un porcentaje según las ordenanzas (por ejemplo, si han pasado 17 años, se aplica un máximo de un 3% por cada año, lo que supone un total de un 51%).
• Aplique el porcentaje indicado (51% en este caso) sobre el valor del terreno, y sobre el importe obtenido aplique el tipo impositivo que haya establecido su Ayuntamiento (máximo, el 30%).
El resultado será la cantidad a pagar.
La plusvalía municipal pagada por el vendedor es un gasto inherente a la venta y, por lo tanto, una partida que resta a efectos de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF (es menos valor de transmisión). Al menos recuperará en el IRPF el 18% de lo pagado al Ayuntamiento.
No olvide informar a sus clientes sobre la plusvalía municipal, si su Ayuntamiento la ha fijado. A efectos de calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, reste el importe pagado del valor de transmisión, para reducir la tributación.
ARTICULO PROCEDENTE DE LA PAGINA WEB MI PARCELA
